“点状用地”对特色小镇的意义(附案例)

2018-06-28  来自: 陕西天行健生物工程股份有限公司浏览次数:288

近年来,全国不少地区已突破性采取“点状用地”方式为休闲旅游项目落地谋出路,造就了杭州莫干山裸心谷、宁波九龙湖度假村等一批优秀的旅游休闲项目。“点状用地”通俗点可理解为:将项目用地区分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可只征不转,按租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。

一、“点状用地”的提出

重庆山地多,自然资源丰富,不缺乏投资客投资休闲旅游项目的资金和意向,但却一直少有成功的乡村休闲项目出现,主要原因有二:一是按传统供地方式,无法解决供地问题,以及农转用、占补平衡指标问题,项目难以落地;二是传统供地方式属于整片供地,对资金要求往往过高,令投资方望而兴叹。

2016年,市国土房管局发布《关于贯彻落实<关于用好农业农村发展用地政策促进农民增收的指导意见>有关事项的通知(试行)》(渝国土房管规发〔2016〕9号),提出对“确有需要开发休闲农业、乡村旅游等建设项目的,探索实行规划点状布局和用地点状用地”,《通知》发布后,巴南、武隆等地积极探索,使得羊鹿山旅游景区配套设施、“归原小镇”等项目得以落地,打通了农旅融合项目“规划难、用地难”的瓶颈障碍,促进了乡村旅游的发展。

二、“点状用地”的案例与成效

归原小镇是通过点状用地修建的一个乡村休闲项目,位于武隆仙女山镇,项目总占地面积1163亩,实际建筑面积6.2万方,容积率0.88,建筑密度40%。项目主要包括36栋民宿建筑,其中25栋为新建民宿,11栋由原空置农房改造而来。据调研,目前已有3栋空置农房改造完成并投入使用,用于山里工作室、接待中心和茶室,其余8栋将陆续被改造成民宿、青年旅社、农事体验工作坊等。归原小镇是通过点状用地发展的一个成功案例,具有以点带面、助推乡村振兴战略实施的成效:

一是使乡村休闲项目顺利落地。重庆市山多地少的特征突出,一个项目落地往往会缩减整个区域的消费容量。武隆归原小镇同其他乡村休闲项目一样,具有占地大、用地多、容积率低的典型特点,项目前期也遭遇难以供地、不符合规划、不予立项等难题,后因项目符合“点状用地”条件,遂按项目建筑物占地面积、建筑半间距范围及必要的环境用地进行点状规划、点状报批、点状供地,不仅极大的减少了土地占用指标,解决了项目用地问题,还减轻了投资方的资金压力,保障了归原小镇项目的顺利落地。

二是保障资本下乡的权利。资本下乡必将与土地深度融合,才会产生效益。归原小镇项目建设所占用的土地,是先进行征收转为国有建设用地,后通过公开出让方式获取的,因而所建项目具有产权,避免了以往通过租赁民房发展乡村休闲旅游模式所存在的农户毁约、抵押融资困难等弊端,确保了项目投资的可靠性,保障了资本下乡的权利。

三是拓宽渠道促进农民增收。归原小镇项目建设后,改变了当地农民有资源没资产,有权利没利益的现状。一方面,被征收农房户主将农房周边的耕地、林地等分别以600元/亩年和150元/亩年的租金租赁给项目方,用于农事相关项目打造,租赁期为12年,农民每年获取租金收益;另一方面,归原小镇的运营解决了大量当地农民务工就业问题,其中,服务于归原小镇的污水集中处理项目为50多名村民提供了就业岗位。归原小镇使“资源变资产、资产变股金、农民变股民”成为了现实,让农户分享到了产业增值的收益。

四是改善乡村周边环境风貌。据了解,归原小镇项目在建设过程中,接通了由镇上到项目的约7公里的自来水管,建立了污水集中处理项目,解决了沿途5个村社,1500人(其中贫困户180人)的健康饮水问题;同时,还推动了沿线农房23户风貌改造,使村内环境清洁整齐,改善了居民的居住条件和生活环境。

三、可能存在的问题

一是资本下乡项目打政策“擦边球”。“点状用地”的一大优势在于不仅缩减了用地指标,同时也减少了项目前期的投资,减轻了投资方的资金压力,因而可能会出现部分资本下乡项目打“点状用地”政策的“擦边球”,戴着设施农用地、临时用地的帽子非法取得建设用地。

二是生态保留用地租赁时间及价格问题。一方面,归原小镇项目所租赁的耕地、林地租赁期限为12年,但建设用地上所建房屋产权为40年,生态保留用地租赁期限与建设用地出让年限不一致,意味着归原小镇项目的整体功能不能得到长期保障,难以杜绝因产权不一而带来的问题。另一方面,虽然项目方已对村民赔偿和租金问题进行了考虑,且按照合同约定向农户支付租金,但村民契约精神欠缺,随着项目的推进,当地村民提出了超出新赔偿和租金诉求,导致项目不能如期推进。

四、相关建议

(一)明确边界,严格生态环境保护

“点状用地”破解了旅游项目用地保障的瓶颈,促进了乡村的发展,但也应避免项目开发造成的生态环境和地质安全风险。通过点状用地开发的乡村旅游项目,建设过程中应坚定不移践行“绿水青山就是金山银山”理念,杜绝以牺牲资源环境为代价来发展经济的现象,应严格按照市局《关于做好点状用地审查报批工作的通知》(渝国土房管规发〔2017〕704号)执行,不断加强环境保护工作,做到开发建设与环境协调发展。

(二)加大政策对接力度,储备乡村旅游项目

可把握现在点状用地政策的东风,在借鉴杭州、宁波等地先进经验的基础上,抓紧推行“点状用地”试点、积极发展乡村休闲旅游。建议由市局会同旅游局等相关部门,按照“精心规划、科学选址,因地制宜、合理利用,积极探索、循序渐进”为原则,组织谋划一批符合要求的,可进行“点状用地”的乡村旅游试点项目,同时做好土地利用总体规划与城乡规划,旅游、农业、避暑休闲等专业专项规划的衔接工作,实现“点状用地”项目空间、布局“多规合一”。

(三)坚持集约用地,盘活存量资源

据大数据统计分析,2016年重庆市连续整栋空置农房存在,其中不乏可开发利用、发展乡村旅游的闲置房屋,可借鉴“归原小镇”的做法,采用点状用地方式,发展乡村旅游,在盘活农村闲置房屋的同时,带动经济发展、促进农民增收、助推乡村振兴。

关键词: 特色小镇   点状用地        

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